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1)  PROMESSE DE VENTE

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage, pendant un certain délai, à vendre à un candidat-acquéreur le bien convoité pour un prix déterminé. De son côté, l’acheteur ne s’engage pas immédiatement. Il dispose simplement d’une option qui est d’acheter ou de ne pas acheter. En clair, il ne prend pas l’engagement d’acheter. Pendant le délai précisé dans la promesse, il peut manifester sa volonté d’acquérir, en « levant l’option », de sorte que la vente devienne parfaite ou inversement, de ne pas « lever l’option » pour qu’elle devienne caduque. Il possède en la matière une totale liberté de décision. Il est bien évident que s’il ne lève pas l’option, il accepte d’abandonner l’indemnité d’immobilisation au vendeur. Mais en aucune manière ce dernier ne pourrait réclamer l’exécution forcée du contrat en contraignant l’acquéreur à acheter. Par contre, une fois que l’acquéreur a levé l’option, il ne peut plus ensuite changer d’avis en refusant de signer l’acte de vente définitif. En effet, cet acte marque la volonté irrévocable, unilatérale et définitive de l’acquéreur à acheter. La vente devient parfaite et définitive.

Mais la promesse unilatérale de vente n’est pas le seul acte juridique auquel vendeur et acheteur peuvent avoir recours. Ils peuvent préférer la promesse synallagmatique de vente plus couramment appelée le compromis de vente. Dans cet acte, vendeur et acheteur s’engagent définitivement, l’un à vendre, l’autre à acheter. Dès sa signature, ce type de promesse vaut vente dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. En théorie, cela implique que le transfert de propriété s’opère immédiatement, bien que le prix ne soit pas payé, ni le logement livré. Mais en pratique, il est souvent prévu par les parties, par une clause particulière, de le différer jusqu’à la signature de l’acte définitif, au moment où le prix de vente est totalement versé.

2)  PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE AVEC OU SANS NOTAIRE ?

L'acte authentique doit obligatoirement être établi par le notaire ; par contre, vous avez le choix pour le compromis de vente :

-Compromis de vente sans notaire
Vendeur(s) et acquéreur(s) signent entre eux le compromis de vente. Pour ne rien omettre, il est nécessaire de se procurer des modèles types de compromis de vente. Ces formulaires ont été conçus spécialement pour les particuliers, il suffit de les remplir. C'est chose simple et ce guide éclairera les quelques domaines où vous pourriez hésiter.

Avantages de cette formule
- La rapidité : on n'attend pas un rendez-vous chez le notaire. Le vendeur est tranquillisé (l'acquéreur ne changera pas d'avis sans raison) ; il en est de même pour l'acquéreur (le bien immobilier lui est réservé).
- L'économie : le compromis de vente sous seing privé n'occasionne pas de frais de rédaction d’acte chez le notaire.

Inconvénients de cette formule
- En cas de difficultés particulières, vous n’avez pas l’assistance du notaire qui a pour objectif d’aider et de conseiller ses clients. 

Compromis de vente devant notaire
Vendeur(s) et acquéreur(s) conviennent d'un rendez-vous chez un notaire, celui du vendeur ou celui de l'acquéreur. Si les deux parties tiennent à ce que leur notaire les assiste (ce que nous vous conseillons vivement, car chacun a ainsi un conseiller... D’autant que, rappelons-le, cela n'augmente en rien les frais), elles le signalent lors de la prise de rendez-vous.
Avantages de cette formule
- La facilité : vous n'avez pas un seul papier à remplir, c'est le notaire qui s'en charge.
- La garantie : le notaire est un officier public assuré en cas d'erreur. De plus, comme c'est un spécialiste, il peut vous conseiller dans le cas d’une vente peu classique : viager, crédit consenti par le vendeur à l'acquéreur, problèmes entre indivisaires...
- Le délai : vous n'obtiendrez pas immédiatement un rendez-vous chez le notaire. Mais rassurez-vous, la plupart des études pourront vous recevoir sous huitaine. Cependant il est vrai que, entre-temps, chaque partie peut changer d'avis...
- Le coût : tous les actes des notaires sont tarifiés et le barème doit être strictement appliqué. Seule dérogation : l’avant-contrat. Nous vous expliquons, dans notre guide les Frais de notaire, les deux manières dont peuvent procéder les études. Quelle que soit l'attitude adoptée, soyons francs : les honoraires du notaire pour cette signature sont minimes au regard de l'importance de cet acte. Rappelons enfin que tous les frais sont supportés par l'acquéreur. 

3)  DELAIS DE RETRACTATION 

Depuis le 1er juin 2001, un délai de rétractation ou de réflexion est instauré pour les ventes de logements anciens. Cette disposition inspirée de ce qui existe déjà pour l’acquisition de logements neufs a pour but de protéger au mieux l’acquéreur. La loi distingue deux cas : 

Le délai de rétractation 
Cette situation se rencontre si vous signez le compromis de vente sous seing privé. C’est-à-dire sans l’intervention du notaire. En pratique, vendeur et acquéreur se rencontrent, signent un compromis de vente (encore appelé promesse synallagmatique de vente). A l’issue de cette signature, le vendeur doit obligatoirement adresser un exemplaire de ce compromis à l’acquéreur afin de pouvoir prouver la date à laquelle le délai de rétractation va commencer. A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé réception, l’acquéreur bénéficie alors d’un délai de sept jours pour se rétracter, c’est-à-dire pour décider éventuellement de changer d’avis et de ne plus acheter. S’il ne se manifeste pas pendant ce délai de sept jours par lettre recommandée avec AR pour signifier qu’il revient sur sa décision, il est alors définitivement engagé. Il ne reste ensuite qu’à prendre contact avec le notaire qui va s’occuper de toutes les formalités ; vous n’avez plus à vous occuper de rien. Attention : pendant ce délai, le vendeur ne peut percevoir les 10 % au titre de l’acompte sur le prix définitif. En pratique, ce montant doit être versé à l’expiration du délai de rétractation de sept jours. L’acquéreur remet alors au vendeur un chèque établi à l’ordre du notaire.

4)  FRAIS DE NOTAIRE

L’achat d’un bien immobilier se signe toujours devant notaire (acte définitif de vente). Cela occasionne donc des dépenses que l'on a l'habitude de désigner par l'expression " frais de notaire ". En fait, cela représente l'ensemble des sommes que les parties versent au notaire lors de la signature de l'acte. Ces frais se décomposent comme suit :

- d’une part, la rémunération du notaire proprement dite (émoluments proportionnels et tarifés) ;
- d’autre part, les frais et débours qu'il engage pour le compte de son client afin de mener à bien son dossier (coût d'un extrait cadastral, frais de géomètre, honoraires d'un huissier si cela est nécessaire, etc). Le notaire devra justifier de leur paiement;
- enfin, les divers droits ou taxes payées à l’Etat (frais de timbre, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière…).

Précisons que la rémunération des notaires s'effectue par référence à un tarif unique. L’acquéreur paie donc les mêmes frais pour le même acte, et ce quelque soit le notaire choisi. De plus, les frais ne sont pas plus élevés si jamais vendeur et acquéreur choisissent d'avoir chacun son notaire. Dans ce cas, les notaires se partagent l’émolument selon les règles qui leur sont propres ou en vertu des accords qu'ils ont pu prendre entre eux.

D’une manière générale, on peut avancer que les frais de notaire représentent environ 7 à 8% du prix d’acquisition pour l’achat d’un logement ancien. Toutefois, ces frais sont envisagés hors frais d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers.

Le notaire doit, lors de la clôture du dossier remettre à l’acquéreur une note détaillée des droits, taxes, frais, débours, émoluments ou honoraires.

Pour une vente, l'ensemble des frais d'acte est à la charge de l'acquéreur.

 LES DIAGNOSTIQUES

La réglementation de l’amiante a toujours pour finalité de vouloir assurer la protection des populations contre les effets de l’inhalation de fibres d’amiante. 
Elle se segmente en trois pôles :
*  la réglementation « santé », dont l’objectif est la protection des personnes, qui occupent ou peuvent se retrouver dans une zone d’un immeuble bâti et qui peuvent être exposées à l’inhalation de fibre d’amiante. Les particuliers doivent dans ce cas, faire établir pour tous biens immobiliers dont le permis de construire est déposé avant le 31 juillet 1997, un rapport de diagnostic. Ce document visant à repérer et à établir l’état de conservation de tous les matériaux ou produits contenant de l’amiante. Il n’est de la responsabilité du particulier de le faire établir que dans les conditions suivantes : une vente, une démolition ou la maintenance et l’entretien d’un bien immobilier.
*  la réglementation « travail », vise à assurer la protection des travailleurs qui effectuent des travaux sur et proche des produits ou matériaux contenant de l’amiante.
*  la réglementation « environnement », élaborée pour définir le traitement des déchets amiantés (tri, élimination, filière de traitement). L’amiante étant considéré comme un polluant dangereux.

La loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions et ses textes d’application imposent aux propriétaires vendeurs d’un logement construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral, la réalisation d’un état des risques d’accessibilité au plomb. 
Tous les immeubles, affectés en tout ou partie à l'habitation et répondant aux faits décrits ci-dessus sont concernés.
L’état des risques d’accessibilité au plomb doit de préférence être mené par un organisme certifié, qui réalisera une expertise dont le but est de pouvoir identifier des revêtements contenant du plomb, sans omettre d’identifier leur état de conservation. En fin de mission il sera remis au propriétaire un rapport de diagnostic plomb.

Les propriétaires et les occupants d’immeubles bâtis et non bâtis sont donc soumis à des obligations de déclaration en mairie de leur présence, ainsi qu’à faire réaliser des diagnostics, d’une validité de trois mois et des prendre éventuellement, les mesures qui s’imposent pour endiguer la propagation des termites.

Avant toute promesse unilatérale de vente ou d’achat d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété, les propriétaires devront faire établir par des organismes professionnels des documents attestant de la superficie de la partie privative de ces lots, avec une marge de tolérance de 5% sur la superficie totale. 

Le calcul de superficie n’est pas obligatoire pour les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les balcons.